Especialista alerta para a notificação prévia nos contratos de arrendamento
Com a valorização dos preços agropecuários, muitos investidores buscam no campo uma nova forma de rentabilidade. Para isso, o arrendamento acaba sendo uma alternativa de negócios. O contrato de arrendamento está entre os principais instrumentos formalizados pelos produtores rurais para a exercício das suas atividades. Segundo a legislação vigente, os contratos de arrendamento podem ser escritos ou verbais. Contudo, no intuito de prevenir litígios, é recomendável que as contratações, e suas respectivas alterações, sejam previamente formalizadas em contrato escrito entre as partes, pois ajustes verbais têm probabilidade muito maior de terminar em discussões e divergências.
Ao formalizar a contratação, cabe às partes estipular, observados os limites legais, os prazos contratuais, os valores e formas de pagamento, as responsabilidades relativas às questões ambientais, trabalhistas, cíveis e tributárias, investimentos no imóvel, construção, ou não, de benfeitorias, dentre outras especificidades relativas à propriedade e à atividade que será desenvolvida. Outras questões merecem especial atenção, tais como a observância dos prazos mínimos e as notificações previstas em lei para os casos de retomada do imóvel por parte do arrendador, arrendamento para terceiro ou alienação do imóvel.
Conforme o advogado Frederico Buss, da HBS Advogados, nos termos da lei, o arrendamento se extingue nas seguintes hipóteses: término do prazo do contrato e do de sua renovação; retomada do imóvel por parte do arrendador; aquisição da área arrendada pelo arrendatário; distrato ou rescisão do contrato; resolução ou extinção do direito do arrendador; por motivo de força maior que impossibilite a execução do contrato; sentença judicial irrecorrível; perda, desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural; ou outra causa prevista em lei. "Desse modo, se o arrendador, ao término do prazo ajustado no contrato, quiser retomar o imóvel, deverá notificar extrajudicialmente o arrendatário, com antecedência de seis meses antes do vencimento do contrato, declarando a sua intenção de retomada para exploração direta ou através de descendente", destaca.
Esta notificação extrajudicial, no mínimo seis meses antes do término do contrato, é requisito indispensável para evitar a renovação contratual nas mesmas condições e, se necessário, possibilitar o ajuizamento da ação de despejo para fins de retomada do imóvel. O especialista destaca ainda que o direito de retomada é específico para explorar o imóvel diretamente ou através de descendente. "No caso de retomada insincera devidamente comprovada, o arrendatário, no período de safra imediatamente seguinte, poderá ajuizar ação de reintegração de posse cumulada com pedido indenizatório a fim de postular reparação pelo que deixou de auferir por conta da não renovação do contrato", observa.
Buss reforça também que a notificação extrajudicial também é imprescindível quando o arrendador, ao término do contrato, desejar arrendar o imóvel a terceiro. Neste caso, o arrendatário terá direito de preferência à renovação do arrendamento, em igualdade de condições com terceiros, cabendo ao arrendador, até seis meses antes do vencimento do contrato, efetuar a notificação extrajudicial, com as propostas de terceiros interessados, a fim de que o arrendatário exerça ou não o seu direito de preferência. Se não ocorrer esta notificação extrajudicial, o contrato será automaticamente renovado.
Por fim, de acordo com o advogado da HBS Advogados, cabe destacar que a alienação do imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento. Nesta hipótese, o arrendador igualmente deve notificar previamente o arrendatário, dando conhecimento das propostas existentes, a fim de que possa exercitar o direito de preferência no prazo de 30 dias. "No caso de ausência desta notificação, o arrendatário poderá ajuizar ação judicial, no prazo de seis meses contado do registro da transação da matrícula, depositando em juízo o preço integral constante na escritura pública, corrigido monetariamente, acrescido de juros legais e demais despesas (imposto de transmissão, custos da escritura e registro, e comissão de corretagem), para o fim de adjudicação compulsória do imóvel", complementa.
Ao formalizar a contratação, cabe às partes estipular, observados os limites legais, os prazos contratuais, os valores e formas de pagamento, as responsabilidades relativas às questões ambientais, trabalhistas, cíveis e tributárias, investimentos no imóvel, construção, ou não, de benfeitorias, dentre outras especificidades relativas à propriedade e à atividade que será desenvolvida. Outras questões merecem especial atenção, tais como a observância dos prazos mínimos e as notificações previstas em lei para os casos de retomada do imóvel por parte do arrendador, arrendamento para terceiro ou alienação do imóvel.
Conforme o advogado Frederico Buss, da HBS Advogados, nos termos da lei, o arrendamento se extingue nas seguintes hipóteses: término do prazo do contrato e do de sua renovação; retomada do imóvel por parte do arrendador; aquisição da área arrendada pelo arrendatário; distrato ou rescisão do contrato; resolução ou extinção do direito do arrendador; por motivo de força maior que impossibilite a execução do contrato; sentença judicial irrecorrível; perda, desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural; ou outra causa prevista em lei. "Desse modo, se o arrendador, ao término do prazo ajustado no contrato, quiser retomar o imóvel, deverá notificar extrajudicialmente o arrendatário, com antecedência de seis meses antes do vencimento do contrato, declarando a sua intenção de retomada para exploração direta ou através de descendente", destaca.
Esta notificação extrajudicial, no mínimo seis meses antes do término do contrato, é requisito indispensável para evitar a renovação contratual nas mesmas condições e, se necessário, possibilitar o ajuizamento da ação de despejo para fins de retomada do imóvel. O especialista destaca ainda que o direito de retomada é específico para explorar o imóvel diretamente ou através de descendente. "No caso de retomada insincera devidamente comprovada, o arrendatário, no período de safra imediatamente seguinte, poderá ajuizar ação de reintegração de posse cumulada com pedido indenizatório a fim de postular reparação pelo que deixou de auferir por conta da não renovação do contrato", observa.
Buss reforça também que a notificação extrajudicial também é imprescindível quando o arrendador, ao término do contrato, desejar arrendar o imóvel a terceiro. Neste caso, o arrendatário terá direito de preferência à renovação do arrendamento, em igualdade de condições com terceiros, cabendo ao arrendador, até seis meses antes do vencimento do contrato, efetuar a notificação extrajudicial, com as propostas de terceiros interessados, a fim de que o arrendatário exerça ou não o seu direito de preferência. Se não ocorrer esta notificação extrajudicial, o contrato será automaticamente renovado.
Por fim, de acordo com o advogado da HBS Advogados, cabe destacar que a alienação do imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento. Nesta hipótese, o arrendador igualmente deve notificar previamente o arrendatário, dando conhecimento das propostas existentes, a fim de que possa exercitar o direito de preferência no prazo de 30 dias. "No caso de ausência desta notificação, o arrendatário poderá ajuizar ação judicial, no prazo de seis meses contado do registro da transação da matrícula, depositando em juízo o preço integral constante na escritura pública, corrigido monetariamente, acrescido de juros legais e demais despesas (imposto de transmissão, custos da escritura e registro, e comissão de corretagem), para o fim de adjudicação compulsória do imóvel", complementa.
Autor: Nestor Tipa Júnior
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